전세 사기 예방법

전세 계약은 많은 보증금이 걸린 중요한 거래이므로, 철저한 확인과 준비가 필요합니다. 사전에 충분한 정보를 알아보고 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다.

1. 계약 전 필수 확인 단계입니다.

• 등기부등본을 반드시 확인해야 합니다.
  • 계약하려는 건물의 등기부등본을 발급받아 갑구에 소유권이 임대인과 일치하는지 확인해야 합니다.
  • 을구에서는 근저당권, 가압류, 가처분 등 복잡한 권리 관계가 설정되어 있는지 꼼꼼히 살펴야 합니다.
  • 임대인의 채무가 많거나 복잡한 권리 관계가 있는 주택은 계약을 피하는 것이 안전합니다.
  • 계약 체결 전과 잔금 지급 직전에 다시 한번 등기부등본을 확인하여 변동 사항이 없는지 살펴야 합니다.
• 임대인의 신원을 철저히 확인해야 합니다.
  • 계약서상의 임대인과 실제 집주인의 신분증을 대조하여 본인이 맞는지 확인해야 합니다.
  • 대리인과 계약하는 경우, 위임장과 인감증명서, 임대인의 신분증 사본을 반드시 확인하고 임대인 본인과 직접 통화하여 위임 사실을 확인해야 합니다.
  • 만약 임대인 명의가 법인이라면, 법인 등기부등본을 발급받아 법인 대표와 계약하는 것이 맞는지 확인해야 합니다.
• 주택의 공시가격 및 시세를 파악해야 합니다.
  • 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 인근 공인중개사 사무소를 통해 전세 시세와 매매 시세를 미리 파악해야 합니다.
  • 공시가격이나 실거래가에 비해 전세 보증금이 비정상적으로 높다면 사기 위험이 있으니 주의해야 합니다.
  • 특히 전세가율(전세가/매매가)이 80% 이상인 주택은 깡통전세가 될 가능성이 높으므로 피하는 것이 현명합니다.
• 임대인의 세금 체납 여부를 확인해야 합니다.
  • 2023년 4월부터는 세무서에서 임대인의 동의 없이도 국세 체납액을, 지자체에서 지방세 체납액을 열람할 수 있도록 제도가 개선되었습니다.
  • 계약 전에 임대인에게 국세 및 지방세 납세증명서 제출을 요구하거나, 잔금 지급 직전에 다시 한번 확인하여 체납된 세금이 없는지 확인해야 합니다.
  • 체납된 세금은 경매 시 보증금보다 우선 변제될 수 있으므로 매우 중요합니다.
• 선순위 임차인 유무 및 확정일자 부여 현황을 열람해야 합니다.
  • 같은 건물에 이미 다른 세입자가 거주하고 있다면, 이들의 보증금은 선순위 채권이 될 수 있습니다.
  • 임대차 계약 시 주민센터나 등기소에서 해당 건물의 확정일자 부여 현황을 열람하여 선순위 보증금 총액을 확인해야 합니다.
  • 선순위 보증금과 나의 보증금을 합친 금액이 주택 매매가와 비슷하거나 초과한다면 위험합니다.
• 건축물대장을 통해 불법 건축물 여부를 확인해야 합니다.
  • 무허가나 불법 증축된 건물은 전세보증금 반환보증보험 가입이 어렵거나, 최악의 경우 철거될 위험이 있습니다.
  • 건축물대장을 발급받아 불법 건축물 여부 및 용도 등을 반드시 확인해야 합니다.

2. 계약 시 철저한 주의가 필요합니다.

• 계약서의 모든 조항을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
  • 전세보증금, 계약 기간, 보증금 반환 시점 등 기본적인 내용을 정확히 확인해야 합니다.
  • 특히 전세권 설정, 채권 양도 금지, 임대차 종료 후 임차권 등기 명령 등에 대한 특약 사항을 자세히 살펴야 합니다.
  • 특이 사항이 있다면 반드시 계약서에 명시하고 임대인과 공인중개사의 서명을 받아야 합니다.
• 보증금은 반드시 임대인 본인 명의 계좌로 직접 송금해야 합니다.
  • 계약금, 중도금, 잔금 등 모든 보증금은 계약서에 명시된 임대인 본인 명의의 계좌로 직접 송금해야 합니다.
  • 가족이나 대리인의 계좌로 송금을 요구한다면 의심하고 송금해서는 안 됩니다.
  • 현금 거래는 피하고, 반드시 송금 내역을 남겨 증거를 확보해야 합니다.
• 공인중개사 자격 여부를 확인해야 합니다.
  • 계약을 중개하는 공인중개사가 공인중개사 자격증을 가지고 있는지, 공제보험에 가입되어 있는지 확인해야 합니다.
  • 등록되지 않은 중개사와의 계약은 문제 발생 시 보호받기 어렵습니다.
  • 계약 시 공인중개사 사무소의 사업자 등록 여부와 개설 등록증을 확인하는 것이 좋습니다.

3. 잔금 지급 및 전입신고가 중요합니다.

• 잔금 지급 즉시 전입신고 및 확정일자를 받아야 합니다.
  • 잔금을 치른 당일, 또는 늦어도 다음 날까지 해당 주택으로 전입신고를 하고 임대차 계약서에 확정일자를 받아야 합니다.
  • 전입신고와 확정일자를 받아야만 법적으로 대항력과 우선변제권을 확보하여 보증금을 보호받을 수 있습니다.
  • 이사 후 실거주도 매우 중요하므로, 실제로 그 집으로 이사하여 거주해야 합니다.
• 전입세대 열람 내역을 재확인해야 합니다.
  • 전입신고를 마친 후, 다시 주민센터에서 해당 주택의 전입세대 열람 내역을 확인하여 다른 세입자가 있는지 재확인하는 것이 좋습니다.
  • 본인 외에 다른 전입자가 나타나거나 문제가 발생하면 즉시 조치를 취해야 합니다.

4. 보증금 보전 방안을 강구해야 합니다.

• 전세보증금 반환보증보험에 반드시 가입해야 합니다.
  • 주택도시보증공사(HUG)나 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 등에서 운영하는 전세보증금 반환보증보험에 가입하는 것이 가장 확실한 방법입니다.
  • 이 보험에 가입하면 임대인이 전세 보증금을 돌려주지 못할 경우, 보증기관에서 대신 보증금을 반환해 줍니다.
  • 가입 조건(선순위 채권 금액, 매매가 대비 전세가 비율 등)을 꼼꼼히 확인하고, 계약 전에 가입 가능 여부를 미리 알아보는 것이 좋습니다.
• 가입 조건과 상품을 비교하여 선택해야 합니다.
  • 각 보증기관의 상품별 가입 조건, 보증료, 보증 한도 등을 비교하여 본인의 상황에 가장 적합한 상품을 선택해야 합니다.
  • 특히 전세가율이 높은 주택은 보험 가입이 어려울 수 있으니, 계약 전에 해당 주택이 보증보험 가입 가능한 조건인지 확인해야 합니다.

5. 추가적인 예방 조치입니다.

• 주변 시세 및 주변 환경을 자세히 조사해야 합니다.
  • 해당 주택의 주변 시세 변동 추이를 살펴보고, 주변 부동산 시장 분위기를 파악하는 것도 중요합니다.
  • 급격한 전세가 하락이나 미분양 증가 등의 징후가 있다면 사기 위험이 높을 수 있습니다.
• 계약 전 법률 전문가와 상담해야 합니다.
  • 변호사나 법무사 등 법률 전문가에게 계약서 검토를 의뢰하거나 전세 사기에 대한 상담을 받아보는 것도 좋은 방법입니다.
  • 전문가의 조언을 통해 놓칠 수 있는 부분을 점검하고 위험을 최소화할 수 있습니다.
• 정부의 전세사기 피해지원센터를 적극 활용해야 합니다.
  • 만약 전세사기가 의심되거나 피해를 입었다면, 즉시 정부의 전세사기 피해지원센터에 연락하여 도움을 요청해야 합니다.
  • 법률 상담, 금융 지원 등 다양한 지원을 받을 수 있습니다.
• 관련 정보 및 뉴스를 지속적으로 확인해야 합니다.
  • 전세 사기 수법은 계속해서 진화하므로, 관련 뉴스와 정부 발표 등을 지속적으로 확인하여 최신 정보를 습득하는 것이 중요합니다.